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农村宅基地使用权流转的法律障碍

[日期:2014-04-16]
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职称论文相关标签: 农村宅基地  
余瑶瑶

  审视我国农村宅基地使用权流转的现状和法律状况,笔者发现,合理的农村宅基地使用权流转制度的建立,还存在着诸多法律障碍。

  农村宅基地使用权流转制度创新最深层次的障碍来源于传统的立法理念。传统立法理念认为,农村宅基地制度的设立是为了保障作为弱势群体的农民的基本居住的权利,在当前农村社会保障体制尚不健全的情况下,如果允许宅基地的自由流转,则可能使很多农民“流离失所”,而且也不利于耕地的保护。因此,法律索性从源头上禁止农村宅基地使用权的自由流转。在现有的农村宅基地制度下,因为宅基地不能自由地转让,很多地方把耕地变为宅基地分配给社员,因而减少了耕地的面积。

  法律规定不健全,宅基地使用权流转缺乏明确的法律依据。根据《土地管理法》规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只有使用权。农民将房屋出让给城市居民的行为不能受到法律的认可和保护,也就不能办理土地使用权证、房产证等合法手续。但在广大的农村地区,农村宅基地使用权流转已经是相当普遍的存在,成为一种无可逆转的潮流。其中大量存在的农村宅基地使用权流转形式都是不合法的,找不到法律依据,一旦发生争执难以定论,于受害人不利。

  集体所有主体的多级型规定阻碍了农村宅基地使用权的流转。关于集体土地所有权主体,我国法律规定为多级。在《宪法》中集体土地被笼统的界定为集体所有,《民法通则》中界定为乡(镇)、村二级所有,而《土地管理法》则界定为乡(镇)、村和村内农村集体经济组织的农民集体三级所有。这些多元而实际并不落实的所有权代表对土地产权界定模糊不清,致使在土地产权市场流转中演变出多元主体之间的权力之争或讨价还价,人为增大了交易成本,影响了农村土地产权市场配置的效率。同时,村集体土地所有权多极化所有在实际中经常变成无主所有,造成了缺乏所有者对土地实际利用的有效监督。这种管理上的空白,使得农村宅基地及房屋产权缺乏法律的权属依据,一旦出现纠纷,往往容易导致司法上的困难,不利于维护权利人的利益。