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住宅性价比博弈未来

[日期:2013-06-08]
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供需矛盾提供了展示空间

  2000年前后楼市的繁荣是建立在高端消费基础上的。各地热销的名盘几乎全都是高档公寓,主流产品仍然是中高档公寓,金字塔顶端的消费需求趋向饱和以后。这种局面除了受土地成本的影响外,一个重要的原因是开发商的短视和对高利润的追求。

  短视的开发商总是在追赶潮流却又常常被人讥为落伍。楼市跟风的开发商大有人在,某些产品在某一段时间可能大受欢迎,但过一两年就成为明日黄花。现在市场上大量供应的落伍产品,用不了多少年就将成为建筑垃圾。

  照搬国外的产品和南方的产品,可能会产生轰动效应,也可能会造成水土不服。这种不考虑本土化的需求特征,不考虑本土需求的文化、经济特性的产品,其结果只能是水土不服。每个人对住宅的需要是不一样的,开发商对个性需求的研究远远不够,大量平庸的产品成为市场的主流。

  以上这些现象为开发商性价比博弈提供了广阔的表现空间。开发商要建造与消费需求基本吻合的产品。不同层次的消费者都有他们不同的需求市场。只有认真研究某一特定细分市场并根据市场需求与竞争的状况生产产品的开发商,才有可能赢得消费者。同时,高明的开发商还要会引导创造客户需求的产品。什么是引导?什么是创造?消费需求不是凭空想象的,这类开发商必须具备先知先觉的本事,必须在新产品的研发中具有前瞻性,按照适度超前的原则,引入新的开发设计理念,使用新技术和新材料,打造出超前的产品。事实证明,能瞄准市场需求的开发商和具有前瞻意识的开发商正在成为楼市的领跑者。特别体现在价格定位、规模打造、居住风格方面的开发理念,在北京地产界具有相当的前瞻性。

  性价比之争是楼市发展阶段的必然产物,它促进消费,激活市场,调整利润,挤掉泡沫,使更多的人花更少的钱住得更好。

  开发的最高境界

  楼盘的“实际值”和“看起来值”是两个不同的概念,因为前者容易被埋没,后者才能诱惑客户的购买欲。因此,性价比并不简单地停留在静态的性能价格的比较关系上,而且还体现在动态的操盘技巧上,要实现预定的价格目标,必须将楼盘的整体质素提升到相应的档次,从前期的市场定位到营销卖场的营造,都得围绕价格目标来运作。

  最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。

  首先要有大地段概念。就是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面,新项目不仅要着眼于眼前的区域成熟程度,更要注意该地段的长远发展,以及对整个城市生活方式及规划的影响。

  其次,楼盘设施配套要齐全,包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。

  第三,户型设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求,顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求,又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性;还要有灵活性、超前性。现在,有些发展商做的户型可以让买者根据自己的需求进行组合分割,这就是户型的灵活性,并且当今后住家的人员发生变化时,这种户型也不会“落伍”。

  另外,住宅小区的环境景观建设,应与建筑形式相统一,让小区环境与大社区环境相匹配,能与阳光、绿地、秀水为伴,成为众多消费者的理想。在楼盘的众多卖点中,小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。

  古人云,鱼与熊掌不可兼得。但是高明的开发商如果能做到楼盘功能齐全,设计领先,价位相对便宜,那么便是最高的境界。

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